본인은 서울시 금천구에 소재하는 300여 가구가 입주해 있는 오피스텔의 구분소유자 입니다.
동 오피스텔은 집합건물법에 의한 관리단이 설립되어 있으며, 관리단의 사무를 집행할 관리인은 2013년도에 임기가 만료되었으나 후임관리인을 선출하지 못하여, 민법 제691조(위임종료후의 긴급처리)에 의하여 3년이 경과한 현재까지 관리인의 직무를 집행하고 있습니다.
그러나 관리단의 업무집행과정에서 아래와 같은 문제점이 발견되어 오피스테의 구분소유자로서 관리단의 관리인 및 관리소장에게 그 책임을 묻고자하여 귀 법률사무소의 도움을 요청 하오니 자세한 답변을 하여 주시기 바랍니다.
아 래
1. 장기수선충당금의 목적 외 사용
장기수선충당금은 소유자들이 오피스텔의 노후화로 인하여 필연적으로 발생하는 주요시설의 교체 및 보수에 사용하도록 그 용도를 엄격히 제한하여 소유자들이 관리단의 사업집행기관에게 위탁한 자금입니다.(장기수선충당금 통장 별도관리)
따라서 장기수선충당금의 집행은 장기수선계획에 의하여 집행하여야 함에도(주택법 51조) 장기수선계획에 포함되지 아니한(2012년 이후의 장기수선계획 미작성) 관리비소송비용. 및 주차차단기 교체비용 등으로 35.796.850원을 관리단집회(총회)의 결의 없이 임원회의 결의만으로 집행 했습니다.
판례에 의하면 [타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은, 그 사용이 개인적인 목적에서 비롯된 경우는 물론 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도 그 사용행위 자체로서 자금을 위탁한 소유자에게 손해가 발생하는 것이므로 불법영득의사를 실현한 것이 되어 횡령죄가 성립한다]고 판시 하였습니다.
(대법원 2004. 5. 27. 선고 2003도6988 판결. 의정부지방법원 2012가단57354 판결)
[질 문 1]
위 사항에 대하여 관리인(회장)과 관리소장을 횡령 또는 업무상 배임죄로 고소가 가능한 지요.
2. 이익잉여금의 불법적 처분(분식회계처리)
오피스텔의 2015년도 말 재무상태표의 이익잉여금은 146.895.817원으로 시현 되어 있습니다.
이익잉여금은 반드시 관리단집회의 승인을 받아 처분하여야 하는 자본금이며, 처분전 이익잉여금은 시재(현금 또는 예금)로 보유되어 있어야 하는 금액입니다.
그러나 관리단집회에서 이익잉여금의 처분을 결의한바가 없음에도, 이익잉여금을 일반 관리비로 사용하였다고 보고하고 있습니다.(미수관리비 과다로 인한 일반관리비 부족으로 인함)
그러나 이익잉여금을 처분(사용)하면서 회계처리를 하지않음으로 인하여 장부상에는 여전히 이익잉여금잔액이 시현되어 있는 것입니다.
따라서 이익잉여금의 잔액은 장부상에 만 표시되어 있을뿐 시재로 보유되어 있지 아니하며, 회계처리를 하지아니하고 사용하였기 때문에 관리비에 사용 하였는지, 횡령을 하였는지 확인할 방법이 없습니다.(이익잉여금 통장 별도 관리하지 않음)
설령 이익잉여금을 일반관리비에 사용 하였다 하더라도 임차인이 99%이상 거주하고 있는 오피스텔의 경우 소유자의 재산(자본금)을 소유자의 승인(총회의 승인) 없이 임차인을 위하여 사용하였다 할 것입니다.
[질 문 2]
위의 사항에 대하여 관리인을 업무상 배임죄로 고소 할 수 있는지요.
3. 본 관리단의 미수관리비 잔액은 448백만원에 이르고 있습니다.
미수관리비 과다로 인하여 관리단 운영이 어럽다는 사유로, 소유자들에게 특별관리비(특별관리비 충당금 과목 신설)징수를 결의하는 관리단집회를 소집하였으나 극소수인원의 참석(15명)으로 인하여 회의는 유회되고 간담회 형식을 취한 담화에서 찬반 양론이 있었을 뿐입니다.
집합건물법 및 오피스텔의 관리규약은 소유자들로 부터 특별관리비의 부과 징수는 총회의 결의사항으로 규정하고 있음에도 불구하고(임원회의 위임사항이 안임) 총회의 결의를 득하지 아니하고 임원회의 결의로 특별관리충당금이라는 과목으로 소유자로부터 매월 관리비를 부과 징수하여(세입자에게 부과징수하고 임대차계약 해지시 소유자와 정산) 일반관리비에 포함시켜서 사용하고 있습니다
따라서 특별관리충당금은 소유자로부터 관리비를 징수하여 점유자(세입자)를 위하여 사용하고 있다고 할 것입니다.
[질 문 3]
위와 같은 행위는 관리인이 업무상 배임해위를 하였다고 할 수 있는지요.
[질 문 4]
위 사항에 대하여 본인이 업무상 배임행위로 고소를 하였으나 배임죄로 처벌할 수 없다고 기각이 되면 피고소인은 본인을 무고죄로 고소할 수 있는지요.
